Bine ai venit!
Cumpără un apartament :
0728989585
Program de lucru :
Lu - Vi: 08 - 20
  Sâmbătă: 10 - 14

Știri

Importanța teraselor verzi în obținerea certificărilor naționale și internaționale pentru clădiri sustenabile

Certificările Internaționale de tip LEED sau BREEAM – cele mai importante, dar nu numai (WELL Standard, Living Building Challenge, HQE, Green Homes etc.) – verifică o serie de teme și elemente importante în vederea obținerii punctajului necesar ce atestă calitatea de clădire sustenabilă. Printre aceste mari criterii sunt incluse: eficiența energetică și energia regenerabilă, procesul de proiectare integrativ, amplasament și comunitate, materiale naturale și sustenabile, calitatea aerului interior, gestionarea consumului de apă, managementul proprietății și al construcțiilor, alte principii inovatoare de proiectare sustenabilă.

Acoperișurile în cazul construcțiilor sustenabile pot include varii metode de abordare pentru combaterea efectului de insulă de căldură urbană, cum ar fi montarea panourilor solare, aplicarea de finisaje deschise la culoare pentru reflexia radiațiile solare sau acoperișurile verzi. De ce am opta pentru ultima opțiune? Pentru că acoperișurile verzi împiedică transferul termic și supraîncălzirea pe timpul verii, reducând și efectul de insulă de căldură urbană, produc răcirea clădirii prin evaporare, reprezintă un izolator termic suplimentar, eficient care crește durata de viață a acoperișului; absorb toxinele din aer prin intermediul plantelor, reduc emisiile de CO2, oferă în schimb echilibrul între temperatură și umiditatea relativă; contribuie la controlul de scurgere a apelor pluviale, reduc nivelul emisiilor de dioxid de carbon în atmosferă și creează totodată un aspect plăcut, utilizabil pentru partea superioră a anvelopelor. La nivel mondial, această abordare reprezintă un punct de inflexiune în dezvoltarea politicilor de sustenabilitate cu efecte de mediu, sociale dar și economice.

Datorită încălzirii globale și a schimbărilor climatice care se intensifică permanent, apar diferențe mari de temperaturi în perioade foarte scurte de timp și fac ca mediul urban să fie deosebit de vulnerabil la căldură. La nivel planetar, apar anomalii ale aerului de suprafață cu temperaturi în creștere, apar perioade lungi de secetă, vânturi, modificări ale regimului precipitațiilor sau apariția inundațiilor. În România, temperatura medie anuală din ultimii 10 ani s-a dublat, iar previziunea meteorologilor nu este îmbucurătoare. Tindem spre două anotimpuri extreme, cu treceri bruște de temperaturi minime și maxime, doar iarnă și vară. Aceste fenomene, dar și urbanizarea excesivă, aglomerarea și mineralizarea orașelor au condus la apariția ICU – insulei de căldură urbană care se formează în interiorul orașelor ca rezultat al principalelor fenomene regăsite în forma și orientarea construcțiilor, precum și al emanării căldurii înmagazinate în timpul zilei, pe timp de noapte. (a se vedea fig. 1)

Fig. 1: schema preluată și adaptată după Samar S., Nourhan M.The Living walls as an Approach for a Healthy Urban Environment

 

În acest context, este absolut firesc să ne dorim să construim eficient și, deși nu putem evita pe deplin anumite efecte negative, trebuie să avem ca scop principal minimizarea impactului asupra mediului înconjurător și diminuarea încălzirii globale. Apariția acestor modificări negative pentru planeta noastră, ne impune să revoluționăm îmbunătățirea mediului urban, prin adoptarea unor concepte noi, pe care să le implementăm la nivel de oraș sau la nivel național.

Utilizarea acoperișurilor verzi în scopul certificării de tip LEED contribuie la obținerea punctelor în varii criterii din v4, versiunea ultimă și cea mai stringentă a acestui tip de certificare a construcțiilor sustenabile, și anume: metode de dezvoltare a sitului prin protecția habitatului natural; maximizarea spațiului extern utilizabil;  captarea, gestionarea și utilizarea apei meteorice; reducerea necesarului de consum de apă pentru exterior prin utilizarea apei meteorice sau prin utilizarea plantelor adaptabile ce nu au nevoie de irigare; reducerea insulei de căldură urbană prin metoda vegetalizării acoperișului; obținerea performanței energetice minime obligatorii, cât și optimizarea performanței energetice peste cerințele impuse; materiale reciclate și regionale.

Acoperișurile verzi reprezintă o variantă sustenabilă de acoperire cu vegetație a clădirilor și, o posibilitate de îmbunătățire a mediului urban. Acestea, sunt suprafețe ale acoperișului care au fost gândite partial sau total, acoperite cu pământ şi vegetaţie (amplasate deasupra mai multor straturi de izolație specifice), proiectate să acomodeze vegetație și/sau accesibilitate cu grădini la înălțime, terase suspendate, locuri de odihnă și contemplare, cu alei, iazuri etc. Etapele premergătoare realizării unui acoperiș verde se stabilesc în funcție de greutatea acoperișului pe care structura o poate suporta, de funcția pe care o va îndeplini, de tipul de plante dorit, de necesitățile de întreținere, de riscuri și, de ce nu, de accente arhitecturale în peisajul urban. Acestea, conform Ghidului de proiectare a acoperișurilor verzi, se clasifică în acoperișuri intensive (învelitoare grădini), semi-extensive sau extensive.

Fig. 2: https://livingroofs.org

 

Acoperișurile verzi intensive (învelitoare gradină) sunt caracterizate de un substrat de sol consistent (>15cm – 4.5 m sau mai mult) și suportă o greutate >250 kg/m2. Varietatea plantelor folosite este foarte mare, se pot face asociații între arbori, arbuști și subarbuști, flori anuale si perene, mobilier de grădină (bănci, pergole, corpuri de iluminat, foișoare, bazine), alei din diferite materiale, dar, întotdeauna ținând cont de concept, design și buget. Este un sistem folosit în general pe acoperișurile clădirilor cu capacitate structurală mare și pante minime. Acest tip de terasă este ideală pentru accesul public – sunt adevărate grădini suspendate. Practic, cu ajutorul inginerilor structuriști, relocăm grădina tradițională la înălțime. Necesită sistem de irigație și o întreținere regulată.

 

Fig. nr 3: http://www.greenroofs.com/projects/pview.php?id=1337

 

Acoperișurile verzi semi-extensive sunt un tip intermediar între sistemul extensiv și cel intensiv. Este un tip de acoperiș verde vegetalizat cu plante de talie mică și medie (plante perene, suculente, ierburi de diferite înălțimi). Substratul este intermediar celor două sisteme (intensiv și extensiv), are grosimi >15cm și poate ajunge până la câțiva zeci de cm. Acesta poate fi utilat cu floră diversă, alei, mobilier de gradină, unde oamenii au posibilitatea să se odihnească, (a se vedea fig. nr 3) să se relaxeze, să socializeze și să se plimbe.

Fig. nr 4: http://www.odu.ro/de-ce-acoperis-verde-/de-ce-acoperis-semi-extensiv/73

 

Acoperișurile verzi extensive sunt caracterizate de un strat de sol redus (2,5-15 cm), suportă o greutate mică (60-250 kg/m2), cu nevoi de îngrijire minime, nu necesită un efort mare pentru creșterea și dezvoltarea plantelor. Sistemul este recomandat plantelor care se adaptează cu ușurință condițiilor aspre precum secetă sau vânturi puternice. Plantele recomandate sunt cele de talie mică precum suculentele, sedumurile si crasulaceele, gramineele (ierburi decorative) in general, plante cu aparat foliar de diferite culori, forme, texturi sau mușchii. De obicei înălțimea acestora nu depașește 20 cm înălțime, sunt nepretențioase și au o creștere rapidă. Sistemul este folosit pentru vegetalizarea acoperișurilor în pantă de până la 30, respectiv 45°. Acest tip este cel mai uşor de adoptat în cazul reabilitărilor de clădiri, dată fiind grosimea stratului de pământ şi tipul de vegetaţie recomandat.

Fig. nr 5:  https://www.artagradinilor.ro

 

Factorii care influentează performanța acestor sisteme de acoperișuri verzi vii sunt temperatura ambianța, umiditatea, expunerea, radiația solară, lumina, viteza vântului, alimentarea limitată cu nutrienți, umiditate necorespunzătoare/scăzută datorită subtratului redus.

 

 Fig. nr 6: imagine prelucrată / http://www.imsm.com/ie/news/give-office-living-green-lid/

 

Acoperișurile verzi sunt considerate de către finanțatori, administrațiile publice, birourile de proiectare, managerii diferitelor consorții sau a agențiilor imobiliare, etc. utile, deoarece promovează, susțin și studiază permanent problemele de mediu și durabilitate, permit persoanelor interesate să demonstreze performanțele ecologice ale clădirilor verzi vii implementate față de utilizatori. De aceea ,aceste sisteme ar trebui promovate, încurajate și implementate în România.

Când discutăm despre sustenabilitate, trebuie să privim dincolo de conceptele tradiționale. Conceptul de sustenabilitate acoperă trei aspecte-cheie: economie; mediul înconjurător și responsabilitate socială. Aceste criterii reprezintă extinderea înțelegerii standard a unei clădiri, pentru a include aspectele ecologice și sociale de performanță, în plus față de aspectele legate de performanța financiară și estetică. Toate aceste criterii integrate, introduse de echipa de proiect încă din faza de concept pot crea o clădire de înaltă calitate, sustenabilă ce poate primi recunoașterea internațională prin obținerea punctajului necesar certificării de tip LEED/BREEAM.

asis.arh.drd. Laura Amaiei, LEED AP BD+C

Piața rezidențială din România. Studiu pe anul 2017 și tendințe pentru 2018

Anul 2017 a înregistrat o creștere economică record în România de 7%, conform ultimelor estimări guvernamentale. Aceasta a permis acumularea de resurse monetare în economie, creând premisele unei piețe imobiliare active și în anii următori. Pentru anul 2018, analiștii economici interni și internaționali previzionează o temperare a creșterii economice care va rămâne totuși importantă – peste 5%. O asemenea evoluție va conduce probabil la o menținere a lichidității pe piața imobiliară pe termen mediu. O moderare a nivelului de activitate pe piața imobiliară este previzibilă cu atât mai mult cu cât principala sursă de finanțare rămâne cea prin credite bancare, ale căror condiții de acordare s-au înăsprit semnificativ în ultimele luni ale anului 2017 și la începutul anului 2018. Privită într-un context mai larg, piața imobiliară românească începe anul 2018 după o perioadă de dezvoltare intensă de proiecte imobiliare și în care volumul tranzacțiilor s-a menținut foarte ridicat.

Numeroase tranzacții imobiliare importante efectuate, precum și continuarea unei activități intense de dezvoltare a proiectelor rezidențiale medii și mari arată că anul 2017 a fost unul favorabil pieței imobiliare românești. Pentru 2018 este de așteptat o modificare a comportamentului investitorilor de pe piața imobiliară, în sensul orientării spre proiecte cu un nivel redus de risc și o capacitate ridicată de prezervare a valorii capitalurilor investite. Corespunzător, putem anticipa o creștere a primelor de risc așteptate pentru investițiile imobiliare, dar și a spread-ului dintre ratele de rentabilitate așteptate la proiecte investiționale riscante comparativ cu cele caracteristice proiectelor imobiliare premium.

 

 

Este de așteptat ca anul 2018 să aducă o temperare a pieței imobiliare românești, atât din perspectiva volumului tranzacțiilor, cât și sub aspectul activității de dezvoltare de noi proiecte. Deși remarcăm existența în continuare a unei cereri potențiale mari pe toate segmentele pieței imobiliare, premisă unei dezvoltări potențiale pe termen lung, activitatea pieței imobiliare este limitată pe termen scurt de înăsprirea condițiilor de creditare și percepția unui nivel mai ridicat de risc în mediul economic. Astfel, este predictibilă o temperare a ritmului creștere sau chiar la o stagnare sau involuție a pieței pe unele segmente în perioada următoare. Acest lucru se datorează faptului că o creștere a ratelor de dobândă este de așteptat să aibă ca efect reorientarea investițiilor dinspre domeniul pieței imobiliare spre cel al producției de bunuri și servicii, capabil să ofere rentabilități mai mari. Cu toate acestea, creșterea economică din perioada anterioară a creat în sistemul financiar acumulări suficiente pentru a permite ca, în absența unor evenimente neașteptate pe plan național sau internațional, să nu fie generate șocuri semnificative pe piața imobiliară.

Piața rezidențială a principalilor poli urbani ai României continuă să rămână deosebit de activă în prima parte a anului 2018. Perspectivele unei politici de creditare mai restrictive sunt în parte răspunzătoare pentru nivelul ridicat al cererii în această perioadă. Prețurile unitare rămân la niveluri comparabile cu cele ale anului 2017 pe toate segmentele pieței și înregistrează creșteri semnificative pentru clasele de proprietăți premium. Nivelul chiriilor rămâne important, un accent aparte fiind dat de municipiul Cluj-Napoca, unde creșterea considerabilă din sectorul IT local a determinat o piață a închirierilor extrem de activă, cu un dezechilibru ușor în defavoarea chiriașilor. Aceasta a condus în același timp la o creștere a cererii de spații rezidențiale în scop investițional. Pentru celelalte orase principale, piața închirierilor rămâne activă, cu indicatori de ansamblu comparabili cu cei ai anului 2017. Menționăm că aceste tendințe sunt specifice momentului din cadrul ciclului imobiliar în care ne aflăm și este de așteptat să se mențină doar pe termen scurt, activitatea pieței rezidențiale urmând a se modera pe termen mediu.

În București – Ilfov, se află în construcţie aproximativ 12.000 de locuințe dintre care aproximativ 60% în zona periferică destinate cumpărătorilor cu bugete mai mici și aproximativ 4.500 de locuințe cu amplasament central sau semicentral. Interesul dezvoltatorilor și investitorilor va crește pentru zonele unde se dezvoltă infrastructura de transport, respectiv pe linia magistralei 6 de metrou care va lega Gara de Nord și aeroportul Otopeni, planificată să înceapă în 2018. Este de menționat că în partea centrală a țării se manifestă în plus o tendință particulară și anume că achiziția unităților locative se face în majoritatea cazurilor prin fonduri proprii, fără apelul la finanțarea bancară.

Reprezentând cel mai important sector imobiliar în anii 2016 și 2017, ca urmare a creșterii nivelului mediu de venituri al populației și percepției optimiste din mediul economic, piața rezidențială va cunoaște în anul 2018 o moderare a activității, sub efectul unor factori legați de echilibrul economic, dar și a unor factori legați de decizia publică. În categoria surselor de finanțare, programele de creditare bancară rămân în continuare pe primul loc, motiv pentru care influența creșterii ratelor de dobândă este mai importantă pe acest segment, fiind de așteptat să contribuie la temperarea activității.

În plus, acest efect va fi accentuat, în mod semnificativ, de modificarea condițiilor de implementare a programului național “Prima casă”. Acest program, potrivit hotărârii executivului, va funcționa pe parcursul anului 2018 cu un volum total al fondurilor disponibile diminuat semnificativ în raport cu anii precedenți (cu circa 20% mai mic decat în 2017 și cu 33% mai mic decât cel din 2016). Datorită modului de concepere a acestui program, a fost permisă achiziția de unități rezidențiale și de către persoanele care la momentul tranzacției nu aveau un volum de resurse financiare disponibile ridicat pentru a putea achita un avans consistent. Acest fapt a condus la un volum în creștere semnificativă al tranzacțiilor de pe piața rezidențială. Pe lângă fondurile financiare mai mici, alocate prin programul “Prima Casă” în acest an, un alt dezavantaj major al programului este faptul că toate creditele acordate în cadrul său sunt credite cu dobândă variabilă, care sunt mai puțin atractive pentru debitori în perioade cu rate ale dobânzilor în creștere.

O tendință materializată deja în ultimii ani și care este de așteptat să se accentueze în anii următori este aceea a creșterii preferinței pentru închiriere, îndeosebi în centrele urbane importante. Tendința a condus la menținerea unui nivel ridicat al chiriei unitare, îndeosebi în zonele centrale și semicentrale ale marilor orașe și la obținerea unei rate de rentabilitate atractive (5%-6%) dar, mai mult, a determinat și creșterea cererii solvabile pentru apartamente noi.

În ceea ce privește activitatea de dezvoltare imobiliară, aceasta pare să se fi moderat în ultima parte a anului 2017, deși analizată pe parcursul întregului an, a fost în creștere față de 2016, relevând o piață rezidențială activă. Pentru anul următor, este de așteptat ca accentul să cadă pe continuarea proiectelor deja începute sau fructificarea unor oportunități deosebite apărute pe piață, fără însă a avea anvergura dezvoltărilor de proiecte rezidențiale din anul precedent. Proiectele anunțate sunt caracterizate de un nivel redus de risc.

Dificultatea mai mare în accesarea de credite bancare, coroborată cu schimbarea percepțiilor de pe piață privind prețurile unităților rezidențiale, va conduce probabil în perioada următoare la creșterea perioadei de marketabilitate și corespunzător, la reducerea numărului de tranzacții. Chiar dacă e posibilă o ușoară creștere a numărului de tranzacții pentru o scurtă perioadă având la bază factori comportamentali și legați de funcționarea programului “Prima casă”, tendința previzibilă pe termen mediu este aceea de temperare a volumului tranzacțiilor.

În concluzie, activitatea pe piața rezidențială este de așteptat să se tempereze în 2018, cu excepția primelor luni, în care își va produce în continuare efectele acceleratoare programul “Prima Casă”. Creșterile de prețuri, dacă se vor întâlni, vor fi pe anumite segmente limitate ale pieței imobiliare, în special în prima jumătate a anului, nu vor avea caracter de generalitate și este de așteptat că nu vor ajunge la magnitudinea celor din anul precedent. Volumul tranzacțiilor, pe de altă parte, se va tempera, fiind probabilă și o creștere a perioadei necesare contractării creditelor și corespunzător, a perioadelor de marketabilitate pentru unități rezidențiale.

Director General, Andrei Ioan – Botiș

Asis.arh.drd. Laura Amaiei, LEED AP BD+C