Piața rezidențială din România. Studiu pe anul 2017 și tendințe pentru 2018

Anul 2017 a înregistrat o creștere economică record în România de 7%, conform ultimelor estimări guvernamentale. Aceasta a permis acumularea de resurse monetare în economie, creând premisele unei piețe imobiliare active și în anii următori. Pentru anul 2018, analiștii economici interni și internaționali previzionează o temperare a creșterii economice care va rămâne totuși importantă – peste 5%. O asemenea evoluție va conduce probabil la o menținere a lichidității pe piața imobiliară pe termen mediu. O moderare a nivelului de activitate pe piața imobiliară este previzibilă cu atât mai mult cu cât principala sursă de finanțare rămâne cea prin credite bancare, ale căror condiții de acordare s-au înăsprit semnificativ în ultimele luni ale anului 2017 și la începutul anului 2018. Privită într-un context mai larg, piața imobiliară românească începe anul 2018 după o perioadă de dezvoltare intensă de proiecte imobiliare și în care volumul tranzacțiilor s-a menținut foarte ridicat.

Numeroase tranzacții imobiliare importante efectuate, precum și continuarea unei activități intense de dezvoltare a proiectelor rezidențiale medii și mari arată că anul 2017 a fost unul favorabil pieței imobiliare românești. Pentru 2018 este de așteptat o modificare a comportamentului investitorilor de pe piața imobiliară, în sensul orientării spre proiecte cu un nivel redus de risc și o capacitate ridicată de prezervare a valorii capitalurilor investite. Corespunzător, putem anticipa o creștere a primelor de risc așteptate pentru investițiile imobiliare, dar și a spread-ului dintre ratele de rentabilitate așteptate la proiecte investiționale riscante comparativ cu cele caracteristice proiectelor imobiliare premium.

 

 

Este de așteptat ca anul 2018 să aducă o temperare a pieței imobiliare românești, atât din perspectiva volumului tranzacțiilor, cât și sub aspectul activității de dezvoltare de noi proiecte. Deși remarcăm existența în continuare a unei cereri potențiale mari pe toate segmentele pieței imobiliare, premisă unei dezvoltări potențiale pe termen lung, activitatea pieței imobiliare este limitată pe termen scurt de înăsprirea condițiilor de creditare și percepția unui nivel mai ridicat de risc în mediul economic. Astfel, este predictibilă o temperare a ritmului creștere sau chiar la o stagnare sau involuție a pieței pe unele segmente în perioada următoare. Acest lucru se datorează faptului că o creștere a ratelor de dobândă este de așteptat să aibă ca efect reorientarea investițiilor dinspre domeniul pieței imobiliare spre cel al producției de bunuri și servicii, capabil să ofere rentabilități mai mari. Cu toate acestea, creșterea economică din perioada anterioară a creat în sistemul financiar acumulări suficiente pentru a permite ca, în absența unor evenimente neașteptate pe plan național sau internațional, să nu fie generate șocuri semnificative pe piața imobiliară.

Piața rezidențială a principalilor poli urbani ai României continuă să rămână deosebit de activă în prima parte a anului 2018. Perspectivele unei politici de creditare mai restrictive sunt în parte răspunzătoare pentru nivelul ridicat al cererii în această perioadă. Prețurile unitare rămân la niveluri comparabile cu cele ale anului 2017 pe toate segmentele pieței și înregistrează creșteri semnificative pentru clasele de proprietăți premium. Nivelul chiriilor rămâne important, un accent aparte fiind dat de municipiul Cluj-Napoca, unde creșterea considerabilă din sectorul IT local a determinat o piață a închirierilor extrem de activă, cu un dezechilibru ușor în defavoarea chiriașilor. Aceasta a condus în același timp la o creștere a cererii de spații rezidențiale în scop investițional. Pentru celelalte orase principale, piața închirierilor rămâne activă, cu indicatori de ansamblu comparabili cu cei ai anului 2017. Menționăm că aceste tendințe sunt specifice momentului din cadrul ciclului imobiliar în care ne aflăm și este de așteptat să se mențină doar pe termen scurt, activitatea pieței rezidențiale urmând a se modera pe termen mediu.

În București – Ilfov, se află în construcţie aproximativ 12.000 de locuințe dintre care aproximativ 60% în zona periferică destinate cumpărătorilor cu bugete mai mici și aproximativ 4.500 de locuințe cu amplasament central sau semicentral. Interesul dezvoltatorilor și investitorilor va crește pentru zonele unde se dezvoltă infrastructura de transport, respectiv pe linia magistralei 6 de metrou care va lega Gara de Nord și aeroportul Otopeni, planificată să înceapă în 2018. Este de menționat că în partea centrală a țării se manifestă în plus o tendință particulară și anume că achiziția unităților locative se face în majoritatea cazurilor prin fonduri proprii, fără apelul la finanțarea bancară.

Reprezentând cel mai important sector imobiliar în anii 2016 și 2017, ca urmare a creșterii nivelului mediu de venituri al populației și percepției optimiste din mediul economic, piața rezidențială va cunoaște în anul 2018 o moderare a activității, sub efectul unor factori legați de echilibrul economic, dar și a unor factori legați de decizia publică. În categoria surselor de finanțare, programele de creditare bancară rămân în continuare pe primul loc, motiv pentru care influența creșterii ratelor de dobândă este mai importantă pe acest segment, fiind de așteptat să contribuie la temperarea activității.

În plus, acest efect va fi accentuat, în mod semnificativ, de modificarea condițiilor de implementare a programului național “Prima casă”. Acest program, potrivit hotărârii executivului, va funcționa pe parcursul anului 2018 cu un volum total al fondurilor disponibile diminuat semnificativ în raport cu anii precedenți (cu circa 20% mai mic decat în 2017 și cu 33% mai mic decât cel din 2016). Datorită modului de concepere a acestui program, a fost permisă achiziția de unități rezidențiale și de către persoanele care la momentul tranzacției nu aveau un volum de resurse financiare disponibile ridicat pentru a putea achita un avans consistent. Acest fapt a condus la un volum în creștere semnificativă al tranzacțiilor de pe piața rezidențială. Pe lângă fondurile financiare mai mici, alocate prin programul “Prima Casă” în acest an, un alt dezavantaj major al programului este faptul că toate creditele acordate în cadrul său sunt credite cu dobândă variabilă, care sunt mai puțin atractive pentru debitori în perioade cu rate ale dobânzilor în creștere.

O tendință materializată deja în ultimii ani și care este de așteptat să se accentueze în anii următori este aceea a creșterii preferinței pentru închiriere, îndeosebi în centrele urbane importante. Tendința a condus la menținerea unui nivel ridicat al chiriei unitare, îndeosebi în zonele centrale și semicentrale ale marilor orașe și la obținerea unei rate de rentabilitate atractive (5%-6%) dar, mai mult, a determinat și creșterea cererii solvabile pentru apartamente noi.

În ceea ce privește activitatea de dezvoltare imobiliară, aceasta pare să se fi moderat în ultima parte a anului 2017, deși analizată pe parcursul întregului an, a fost în creștere față de 2016, relevând o piață rezidențială activă. Pentru anul următor, este de așteptat ca accentul să cadă pe continuarea proiectelor deja începute sau fructificarea unor oportunități deosebite apărute pe piață, fără însă a avea anvergura dezvoltărilor de proiecte rezidențiale din anul precedent. Proiectele anunțate sunt caracterizate de un nivel redus de risc.

Dificultatea mai mare în accesarea de credite bancare, coroborată cu schimbarea percepțiilor de pe piață privind prețurile unităților rezidențiale, va conduce probabil în perioada următoare la creșterea perioadei de marketabilitate și corespunzător, la reducerea numărului de tranzacții. Chiar dacă e posibilă o ușoară creștere a numărului de tranzacții pentru o scurtă perioadă având la bază factori comportamentali și legați de funcționarea programului “Prima casă”, tendința previzibilă pe termen mediu este aceea de temperare a volumului tranzacțiilor.

În concluzie, activitatea pe piața rezidențială este de așteptat să se tempereze în 2018, cu excepția primelor luni, în care își va produce în continuare efectele acceleratoare programul “Prima Casă”. Creșterile de prețuri, dacă se vor întâlni, vor fi pe anumite segmente limitate ale pieței imobiliare, în special în prima jumătate a anului, nu vor avea caracter de generalitate și este de așteptat că nu vor ajunge la magnitudinea celor din anul precedent. Volumul tranzacțiilor, pe de altă parte, se va tempera, fiind probabilă și o creștere a perioadei necesare contractării creditelor și corespunzător, a perioadelor de marketabilitate pentru unități rezidențiale.

Director General, Andrei Ioan – Botiș

Asis.arh.drd. Laura Amaiei, LEED AP BD+C